国发娱乐登录-亿达中国“违约”后:上半年销售下滑48% 高管层动荡

国发娱乐登录-亿达中国“违约”后:上半年销售下滑48% 高管层动荡

  新浪财经房产|大眼楼管 王永

  新浪财经讯 7月19日晚间,亿达中国发布6月份运营数据。前6月实现合约销售金额25.56亿元,权益销售额22.13亿元,分别同比下滑43%和48%。

  销售额的大幅下滑让公司的债务问题雪上加霜。早在今年4月,公司2017年发行的3亿美元公司债就已被标普认为违约。截至2019年底,亿达中国账面现金仅为10.32亿元,而一年内到期或按要求需要偿还的金额为138.69亿元。

  亿达中国上半年销售下滑48% 巨额债务压顶

  今年一季度,房企受疫情影响销售下滑严重,二季度以来大部分房企销售在逐渐恢复,然而亿达中国并没有任何恢复的迹象。

  从权益销售额来看,从1月到6月,亿达中国同比下滑幅度分别达到56%、58%、29%、66%、49%、44%。最终录得48%的权益销售额下滑幅度。

  上半年销售的连续下滑进一步增大了亿达中国的偿债压力。早在今年4月份,亿达中国就被爆出债务违约。

  4月23日,亿达中国发布公告称,一笔于2020年4月19日到期的优先票据违约,剩余未偿付金额为5285.4万美元。

  这笔优先票据于2017年4月17日发行,金额为3亿美元,年息6.95%。2月底,亿达中国称内部资源不足以偿付现有票据,计划对2019年4月19日到期的3亿美元公司债进行要约交换,最终82.38%本金的投资者接受置换方案。3月底完成2.25亿美元的新票据发行,用于交换这笔即将于4月到期的美元债,交换完成后剩余未偿付本金额就是5285.4万美元。

  交易完成后,惠誉、标普纷纷下调亿达中国的评级。标普认为该交易为折价交易,相当于违约,因为亿达中国的内部资源不足且融资选择有限,无法在没有债务交换的情况下偿还全部到期票据。

  惠誉则认为,由于面临挑战的宏观环境和公司有限的融资渠道,(亿达中国对大部分短期债务进行再融资的计划)可能存在较高的执行风险。

  尽管在4月24日,亿达中国已完成剩余款项的偿付,但是流动性危机已经暴露无疑。

  截止2019年底,亿达中国账面现金为10.32亿元。而公司有息负债总额150.16亿元,一年内到期或按要求需要偿还的金额为138.69亿元,占比达到92%。净负债率高达103.5%,现金远远不够覆盖短债。

  亿达中国的困境与其控股股东中民投有关,2018年中民投财务状况发生恶化,导致亿达中国所订立的若干贷款协议触发提前偿还事项。截至2019年底,这类负债金额仍超过80亿元,若贷款人提出要求,亿达中国必须立刻偿还。

  这无疑加大了亿达中国的融资困难。根据Wind统计数据,亿达中国2017年以来仅发行过两笔美元债,就是上述2017年4月发行的3亿美元债,与2020年3月底发行的用于置换的2.25亿美元债。第二笔票面利率高达10%。

  此外,旗下子公司亿达发展还有14.27 亿人民币的境内债,其中8 亿元债务于今年9月到期。

  6月9日,因难以获得新融资,且必须 “保留现金资源,以维持未来稳定运营”的原因,亿达中国延长了一笔2.3亿元的贷款期限至2021年3月31日。

  拿地停滞 高管频繁变动

  2019年亿达中国几乎已经放缓了拿地,仅在6月竞得了郑州亿达科技新城二期土地,根据报道,面积总计18.66万平方米。今年上半年也没有拿地信息。而在2018年,公司拿地总面积达到了190.5万平方米。

  截至2019年底,亿达中国土储总建筑面积为979万平方米,其中67.8%位于大连,其次是长沙和武汉,分别占11.7%和8.4%。如果看权益土储,大连占比高达72.1%。而高达80%的土储用途是商务园区,住宅占比不到20%。

  产业园区开发具有资金消耗大、周转率低、回款慢的弊端,在香港内房股中,亿达中国的总资产周转率和应收账款周转率都排在后面。

  重仓二三线,产业园区开发周转慢,资金消耗巨大,无疑是亿达中国陷入困境的重要因素。从2018年起亿达中国的业绩就开始下滑,今年在新冠疫情的冲击下则进一步恶化。

  根据平安证券的研报数据,亿达中国还可能存在高估2019年售价的情况。根据数据宝发布的《2019年320个城市房价排行榜》,2019年大连市平均房价为15714元,与亿达中国2019年年报中披露的大连地区平均售价14605元相吻合。但是,亿达中国在大连地区销售收入占比最大的版块是大连天地,根据安居客的数据,大连天地所在的高新园区二手房均价为每平米11333元,而亿达中国 2019 年在大连天地板块的平均售价达到每平米19385元。

  今年前六个月,公司披露平均售价为10076元,比上年的9143元提高了933元,这个数据有没有水分呢?

  销售下滑的同时,公司的管理层今年以来也在频繁变动。

  2 月 21 日,公司执行董事陈东辉因涉嫌职务侵占罪被拘留;4月1日,公司执行董事及首席财务官辞职;6月4日,非执行董事宗式华辞职。

  亿达中国能否度过这次债务危机?

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责任编辑:公司观察